เมื่อสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา และวิกฤติหนี้ครัวเรือนที่ยืดเยื้อ แม้ราคาที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้ต่างไปจากเดิม แต่คนที่อยากมีบ้านกลับซื้อไม่ได้ เพราะกู้ไม่ผ่าน ส่วนสวัสดิการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ก็ยังไม่ตอบโจทย์

รายการ HEADLINE สำนักข่าว TODAY พูดคุยกับ ดร.ยุ้ย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในวันที่รัฐไทยยังไม่ได้ดูแลใครเรื่องบ้าน

[อยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน สู่โครงการ Rent to Own] 

‘ดร.ยุ้ย’ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่าจากสถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่สูง ก็ส่งผลต่อคนที่ต้องการจะซื้อบ้านเช่นกัน เนื่องจากรถและบ้านเป็นสินค้าที่มักจะต้องกู้เงินเวลาจะซื้อ ปัญหาหลักในตอนนี้ของคนที่สนใจจะซื้อบ้านก็คือการกู้ธนาคารไม่ผ่าน อาจมีทั้งปัจจัยเรื่องหนี้เดิมค่อนข้างเยอะ และรายได้ก็ไม่ได้มากขึ้น

เมื่อธนาคารจะปล่อยกู้ ก็จะดู ‘DSR’ หรือ Debt Service Ratio ซึ่งก็หมายถึงอัตราส่วนที่แสดงภาระหนี้สินทั้งหมดต่อเดือนเทียบกับรายได้รวมต่อเดือนของเรา ทำให้หากมีหนี้ที่สูงอยู่แล้วก็ไม่สามารถที่จะกู้ซื้อบ้านซึ่งเป็นการเพิ่มหนี้ได้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้ ดร.ยุ้ย ยอมรับว่ายากเหมือนกัน นอกจากเศรษฐกิจไม่ดีทำให้คนอยากซื้อบ้านไม่มากนักอยู่แล้ว แต่คนที่อยากซื้อบ้านก็ต้องเผชิญกับ ‘Rejection Rate’ จากธนาคารอีก โดย ดร.ยุ้ย ระบุว่ามีผู้ที่กู้ไม่ผ่านราว 70% 

หากจะมอง ‘ตัวแปร’ หลักๆ ของการซื้อขายบ้าน ‘ดร.ยุ้ย’ มองว่ามีอยู่ ‘3 คน’ ได้แก่ Developer ธนาคาร และ คนที่อยากซื้อบ้าน

สำหรับ Developer หรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดร.ยุ้ย มองว่าในปัจจุบันทราบกันอยู่แล้วว่าไม่สามารถตั้งราคาขายได้สูงเหมือนในภาวะที่เศรษฐกิจดี แม้ว่าจะมีต้นทุนที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น แต่การตั้งราคาขายที่สูงขึ้นก็จะยิ่งทำให้ขายได้ยากขึ้นเช่นกัน

ในด้านของธนาคาร ดร.ยุ้ย พูดอย่างตรงไปตรงมาว่า ธนาคารส่วนใหญ่ก็ไม่ได้มีโจทย์ในการทำให้ทุกคนต้องมีบ้าน แต่มีโจทย์ในการพิจารณาปล่อยกู้ ซึ่งการที่เศรษฐกิจไม่ดีนั้น หนี้เสีย (NPL) ยิ่งเยอะ ธนาคารก็จะยิ่งเข้มงวดมากยิ่งขึ้น และยิ่งทำให้คนที่อยากซื้อบ้านก็กู้ยากมากขึ้น

“พี่คิดว่าผู้ประกอบการวันนี้แข่งกันเยอะอยู่แล้ว ดังนั้นราคาเนี่ยพี่ว่าเอาจริงๆ effective อาจจะแทบไม่ได้ขึ้นเลยในช่วงที่ผ่านมา ถามว่าธนาคารจะเปลี่ยนยังไง ไม่ได้หรอก ไม่เปลี่ยนหรอก ถ้าไม่มีกลไกอะไรเข้ามาช่วยถูกมั้ยคะ ดังนั้นพี่ก็รู้สึกว่าแล้ววันนี้เราเจออะไร เสนาเจอ rejection rate 70% คนซื้อ 100 คน 70 คนแบงก์กู้ไม่ได้ แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ดังนี้มันก็วนอยู่อย่างนี้…ดังนั้นสิ่งที่พี่คิดก็คือว่าทำยังไงให้จุดที่เขายืนอยู่วันนี้เข้าใกล้ที่อยู่อาศัย เข้าใกล้ความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผ่านกลไกตลาดให้ได้ง่ายที่สุด” 

“พี่ก็เลยเริ่มเสิร์ชว่าแล้วประเทศอื่น เขามี Solution อย่างไรบ้าง เพราะประเทศไทย วิธีการเป็นเจ้าของบ้านมี Solution เดียวเลย คือกู้แบงก์ จบแค่นี้เลยนะ พี่เลยเริ่มเสิร์ชว่าประเทศอื่นมีอะไรบ้างพี่ก็เลยเจอคำว่า Rent to Own” ดร.ยุ้ย กล่าว พร้อมเล่าว่าทาง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ทำโครงการ ‘LivNex เช่าออมบ้าน เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ’ สำหรับคนที่อยากมีบ้านแต่ยังกู้ไม่ผ่าน โดยเงินผ่อนรายเดือนจะไปเข้า ‘โรงเรียนการเงิน’ ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และมีการเดินบัญชีจนกว่าจะกู้ผ่าน

[สวัสดิการไทย ไม่ได้ดูแลใครเรื่องบ้าน]

“พี่พูดงี้ดีกว่า อย่างที่กลับมาเรื่องสำคัญนะจ๊ะ ระบบสวัสดิการประเทศไทยไม่ได้ดูแลใครเรื่องบ้าน ดังนั้นเราต้องดูแลตัวเอง” ดร.ยุ้ย ตอบคำถาม ซื้อหรือเช่าบ้านดี พร้อมอธิบายว่าหาในอนาคตตอนเกษียณคิดว่ามีบ้านมีที่อยู่อาศัยแน่ๆ ก็ไม่จำเป็นต้องซื้อ ต้องถามตัวเองว่าอยากมีที่อยู่อาศัยที่ใช้ชีวิตได้จนแก่เฒ่าไหม แต่ถ้าไม่มีต้องเริ่มคิดเพราะรัฐบาลไม่ได้ดูแลเรื่องนี้

รัฐสวัสดิการในหลายประเทศ ไม่เพียงแต่ให้ความสำคัญกับบริการสาธารณสุขและการศึกษาเท่านั้น แต่สวัสดิการด้านที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่รัฐเข้ามาดูแล ในสายตาของ ดร.ยุ้ย มองว่าภาครัฐสามารถเข้ามาช่วยทำให้คนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นได้ โดยเฉพาะส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งราคาจับต้องได้ (Affordable Housing) 

ดร.ยุ้ย ระบุว่าในประเทศไทยมีความพยายามช่วยเหลือผ่านการเคหะแห่งชาติ ซึ่งเป็น “Location Business” เธอวิเคราะห์ว่าการเคหะฯ สร้างในที่ที่อยากทำ แต่อาจจะไม่ใช่ที่ที่คนซื้ออยากซื้อ ทำให้แม้มีราคาต่ำที่จริง แต่ทำเลที่ตั้งยังไม่สามารถกระจายได้ ทำให้ดูเหมือนกับว่าไทยยังไม่มีระบบสวัสดิการอะไร ดังนั้นการกระจายที่ตั้งของที่อยู่อาศัยที่รัฐอยากช่วยเป็นโจทย์ที่สำคัญ 

เมื่อหันมามองถึงกลไกตลาด ซึ่งเป็นตัวควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ ดร.ยุ้ย มองว่าหากเศรษฐกิจดีรัฐบาลก็อาจไม่ต้องยุ่งอะไร เป็นคนกำกับดูแลภายนอกที่ทำให้ระบบกลไกตลาดทำงาน เหมือนเช่นในอดีต 10 ปี ที่ผ่านมา แต่เมื่อเศรษฐกิจไม่ได้ดีเท่าเมื่อก่อน และมีการก่อตัวของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้กลไกตลาดทำงานได้ไม่ดีเท่าเดิม 

“หลักคิดมีอยู่ 2 อย่าง ปล่อยให้กลไกตลาดทำงานแบบนี้ไป แล้วทำให้เกิด selection ก็คือทำให้คนซื้อไม่ได้ก็ซื้อไม่ได้ ซื้อได้ก็ซื้อได้ นั่นคือสิ่งที่เป็นอยู่วันนี้ แต่ถ้าเรามองว่า segment บ้านเป็นสวัสดิการ…ถ้าคิดอย่างนี้แสดงว่ารัฐบาลต้องมองว่าปล่อยให้กลไกตลาดทำงานแบบนี้มันเข้ากันไม่ถึง ดังนั้นเนี่ยรัฐบาลต้องช่วยอะไร” ดร.ยุ้ย ระบุ

สำหรับ ดร.ยุ้ย แล้ว ความช่วยเหลือจากรัฐบาลที่จะช่วยได้ง่ายที่สุดคือกลไลของการคิดเรื่องดอกเบี้ย โดยยกตัวอย่างว่าในปัจจุบันหากคนที่อยากกู้ซื้อบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารอาจจะคำนวณดอกเบี้ย 6% ทำให้ต้องผ่อนประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน ทำให้คนกู้อาจต้องมีรายได้ประมาณ 18,000 ต่อเดือน แต่หากมี “มือที่มองไม่เห็น” มาบอกธนาคาร ปรับเป็น 3% ใน 10 ปีแรก โดยไม่ต้องมี ‘ค่าเผื่อ’ ก็อาจทำให้คนเงินเดือน 9,000 สามารถกู้ซื้อบ้านได้

[อสังหาฯ ไทย ยังไปได้อีก]

ไม่ว่าอย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นปัจจัยสี่ ดร.ยุ้ย วิเคราะห์ว่า ‘Ownership Rate’ หรืออัตราความเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยยังไปได้อีก แต่ปัจจัยทางเศรษฐกิจทำให้คนยังตัดสินใจยาก ซึ่งแม้จะมีมาตรการอย่างค่าธรรมเนียมโอนฟรี แต่ก็ยังไม่ได้กระตุ้นให้คนอยากซื้อบ้าน

“พี่ว่าปัจจัยสำคัญของการทำให้อสังหาจะดี คือต้องทำให้เศรษฐกิจดี คนมีความเชื่อมั่นก่อน แล้ววงล้อนี้มันจะค่อยๆ หมุน คือถามว่าอสังหาฯ อยู่ๆ จะไปเริ่มต้นบอกว่าทำให้เศรษฐกิจดีเองมันไม่ได้ไง เพราะว่ามันไม่มีใครซื้อ ถ้าไม่มีใครซื้อเรา เราก็จะไม่กล้าลงทุน ดังนั้นความวังวนมันต้องเป็นว่าเศรษฐกิจดี มีคนซื้อ มีคนซื้อแล้วเรากล้าลงทุน เมื่อเรากล้าลงทุนปุ๊บ เราจะเป็นกลไก นึงทำให้เศรษฐกิจดีด้วย” หนึ่งในกรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าว