อสังหาฯ กรุงเทพฯ เหนื่อย ขายช้าลง–สินเชื่อเข้ม–กำลังซื้อหด

ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัจจัยสำคัญมาจากระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง 

และปริมาณสินค้าคงค้างที่สะสมเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน บรรยากาศการจับจ่ายที่ซบเซาในช่วงปลายปีและสภาพอากาศที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และเลือกโฟกัสกลุ่มโครงการราคาสูง (บ้านหรู) ซึ่งเสี่ยงต่อการอิ่มตัวในอนาคต

ท่ามกลางต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านใหม่ต้องขยับตาม ผู้ประกอบการจึงหันมาใช้กลยุทธ์ลดราคาและจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ สะท้อนว่า “กำลังซื้อจริง” ของผู้บริโภคทั่วไปไม่ได้โตทันกับราคาบ้านที่สูงขึ้น แม้ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยยังทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นในบางเซกเมนต์ แต่ผู้บริโภคระดับบนยังคงมีกำลังซื้อ ขณะที่ผู้มีรายได้ระดับกลาง-ล่างเริ่มเผชิญแรงกดดันจากทั้งราคาและเงื่อนไขการขอสินเชื่อ

เมื่อพิจารณายอดขายแยกตามระดับราคา  ตัวชี้วัดความต้องการที่แท้จริง พบว่า บ้านราคา 1–2 ล้านบาท มีสัดส่วน 18% ราคา 2–3 ล้านบาท 25% และราคา 3–5 ล้านบาท 26% รวมแล้วคิดเป็น 69% ของยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด 

สะท้อนชัดว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มรายได้ประมาณ 20,000–100,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน ในทางตรงกันข้าม บ้านราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีเพียง 4% ของยูนิตขายได้ทั้งหมด แม้กลุ่มนี้จะไม่ค่อยได้รับผลกระทบด้านรายได้ในอดีต แต่ในปี 2568 เริ่มเห็นสัญญาณความเปราะบางมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อสต๊อกบ้านลักชัวรีในอนาคต