ใกล้สิ้นปีเข้ามาทุกที สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายและมีความไม่แน่นอนสูง จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 หลายระลอกนับตั้งตั้งต้นปี ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ อย่างมาก ทั้งฝั่งของผู้พัฒนาและผู้บริโภค
แม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้บริโภค แต่ยังคงมีอุปสรรคจากสภาพเศรษฐกิจที่เปราะบางและหนี้ครัวเรือนที่สูง ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินโดยตรง ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ต้องชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty.com) กล่าวถึงสถานการณ์ว่าตัวแปรสำคัญของภาคธุรกิจในปีนี้ยังคงมาจากวิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจหลักของประเทศอย่างทั่วหน้า รวมถึงภาคอสังหาฯ ด้วย
ซึ่งก่อนหน้านี้จะมีแนวโน้มฟื้นตัว แต่สถานการณ์ที่ผันผวนยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ ตลาดอสังหาฯ ปีนี้จึงไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่าที่ควร ประกอบกับการแข่งขันสงครามราคาที่ดุเดือดของผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน
ในปีนี้ภาครัฐได้ออกมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดมาตรการสิ้นปีนี้ ทางฝั่งผู้ประกอบการได้ยื่นขอให้มีการประกาศขยายระยะเวลาไปอีก และอยากให้ขยายครอบคลุมไปยังที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาอื่นๆ ด้วย
นอกจากนี้ ยังมีได้ยื่นมาตรการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของทางแบงก์ชาติที่ออกมาช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่สามารถช่วยกระตุ้นตลาดได้มากนัก
[โควิด-19 สร้างความกังวล ฉุดคนไทยชะลอซื้อบ้าน]
ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคใน DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เกือบ 3 ใน 4 ของผู้บริโภคชาวไทย (71%) ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่เลือกที่จะชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี
เนื่องจากปัญหาทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคอันดับต้น ๆ ของคนซื้อบ้าน อุปสรรคสำคัญที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมาจากการขาดรายได้ในช่วงโควิด-19ราคาที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองและธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน
นอกจากนี้ ในรายงานยังระบุอีกว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ กว่า 80% มองว่ารัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้มาตรการเยียวยาภาคอสังหาฯ ที่ต้องการมากที่สุด คือ การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่ เพื่อแบ่งเบาภาระทางการเงิน
[ถอดบทเรียน ‘โอกาส-ความท้าทาย’ ของอสังหาฯ ปี 64]
ภาพรวมการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่ยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นระบายสต็อกคงค้างผ่านสงครามราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงนี้แทน
มีผลทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในปี 2564 โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงถึง 11% จากรอบปีก่อน นอกจากนี้ จำนวนอุปทานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอุปทานคงค้างในตลาดบวกกับอัตราการดูดซับที่ลดลง
อย่างไรก็ดี แนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการในตลาดสูง โดยบ้านเดี่ยวมีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนหน้า ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 30% ส่วนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 11%
เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังกระจายออกไปในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และแถบชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในราคาที่เอื้อมได้ และมีการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าเชื่อมต่อการเดินทางสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกขึ้น
[จับตาทิศทางอสังหาฯ ปี 65 รอเวลาฟื้นตามเศรษฐกิจ]
สำหรับปี 2565 DDproperty คาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปีนี้ แต่ระดับราคาอสังหาฯ น่าจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก ควบคู่ไปกับการออกแคมเปญหรือโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อกลุ่ม Real Demand และนักลงทุน
ด้านอุปทานยังไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply) หรือเกิดภาวะฟองสบู่ ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา คือ ความคืบหน้าในการควบคุมการแพร่ระบาดฯ รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลต่อทิศทางการเติบโตโดยตรง
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจึงควรติดตามสถานการณ์การระบาดฯ หลังเปิดประเทศ และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างใกล้ชิดก่อนตัดสินใจ
