ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครกำลังจะเปลี่ยนไปในปี 2568 นี้ ใครกำลังจะซื้อที่ดิน คิดจะสร้างบ้าน สร้างอาคารจะต้องรู้

ผังเมืองรวมใหม่นี้เป็นฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในสมัยของผู้ว่าชัชชาติ สิทธิพันธ์ุ คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2568 (สำหรับฉบับปัจจุบันที่ใช้กันอยู่คือของปี 2556 ใช้มานานร่วม 10 ปีแล้ว) ล่าสุดทางกทม.ได้จัดประชุมรับฟังความคิดเห็นประชาชนครั้งสุดท้ายในการทำผังเมืองใหม่ไปเรียบร้อยแล้วเมื่อวันเสาร์ที่ 6 มกราคมที่ผ่านมา

โดยผังใหม่นี้จะปรับให้ใช้ประโยชน์ได้เต็มที่และอัปเดตเป็นปัจจุบันมากขึ้น เน้นให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ และรองรับการอยู่อาศัยของประชากรเมืองที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น

ตอนนี้ผังเมืองรวมยังเป็นฉบับร่างอยู่ แต่เกือบๆ ไฟนอลแล้ว โดยมี 9 พื้นที่สำคัญที่เปลี่ยนไป โพสต์นี้จะสรุปให้…

9 โซนกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนไป…

พื้นที่ 1 : เกาะกลางรัตนโกสินทร์

เป็นพื้นที่ประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ. 2) ที่ตรงนี้มีศักยภาพอย่างมากทั้งทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น โซนเยาวราช บางลำพู ฯลฯ ผังใหม่จะปรับให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง (ย.11) เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม (พ. 1 และ พ. 2 ใหม่) รวมถึงพื้นที่ของสถาบันราชการ (ส.) ใช้ประโยชน์พื้นที่ชั้นในเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตามจะมีการควบคุมเขตพื้นที่ซ้อนทับ และต้องอยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคาร การกำหนดความสูงและการออกแบบต่างๆ จะต้องไม่ไปกระทบกับพื้นที่อนุรักษ์เดิม

พื้นที่ 2 : รัชโยธิน 

จากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) ที่วิ่งผ่านในย่านนี้ ประกอบกับการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ในโซนใกล้เคียงทำให้ที่ดินย่านนี้มีศักยภาพสูง จากเดิมรัชโยธินเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5 และ ย. 7) เปลี่ยนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง ให้เหมือนกับโซนที่อยู่รอบๆ ข้าง

พื้นที่ 3 : ดอนเมือง

เป็นอีกพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงด้านโครงข่ายขนส่งมวลชน จากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) บวกกับรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน เชื่อมการเดินทางได้สะดวกสบาย

ทำให้เกิดการปรับเปลี่ยนจากที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) และพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.5) เพื่อรองรับการจ้างงานโซนสนามบิน ศูนย์ราชการ และองค์กรใหญ่หลายแห่งในพื้นที่

พื้นที่ 4 : ลาดพร้าว-รามอินทรา 

จากเดิมเป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) ตามการพัฒนาของโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่เริ่มเปิดใช้บริการแล้ว รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้มในอนาคต (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี)

พื้นที่ 5 : ศรีนครินทร์

ปรับจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) เนื่องจากมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) สายสีแดง (ARL พญาไท-สุวรรณภูมิ) และ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เปิดให้บริการแล้ว

พื้นที่ 6 : มีนบุรี

เป็นอีกโซนที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างเยอะ เปลี่ยนจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3)  เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) และบางทำเลยังเปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.10) และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.5) รองรับการขยายตัวของประชากร และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) ในอนาคต

พื้นที่ 7 : ทางน้ำหลากด้านตะวันออก (มีนบุรี หนอกจอก คลองสามวา ลาดกระบัง)

เดิมมีพื้นที่สีเขียวลายทะแยงหรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ซึ่งใช้เป็นฟลัดเวย์หรือพื้นที่รองรับน้ำหลากขนาด 250 ตารางกิโลเมตร จะถูกปรับเปลี่ยนให้เหลือเพียง 50 ตารางกิโลเมตร เพื่อลดภาระประชาชนในพื้นที่ดังกล่าว แต่ทางแก้ของผังรวมใหม่ จะพัฒนาระบบคลองแนวเหนือ-ใต้อย่างเป็นระบบ มีการขยายคลองเพิ่มเพื่อแก้ไขปัญหาน้ำท่วม ไม่ให้ประชาชนได้รับผลกระทบ

พื้นที่ 8 : ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา

ในอนาคตพื้นที่นี้จะมีศักยภาพอย่างมาก เพราะเป็น Node ของรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ที่จะสร้างส่วนต่อขยายเพิ่มเติมยาวไปถึงศาลายา พร้อมเชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีน้ำเงินด้วย มีถนนเส้นหลักหลายสายที่เชื่อมการเดินทางอย่างเป็นระบบสมบูรณ์ เช่น ถนนบรมราชชนนี ถนนราชพฤกษ์ ถนนกาญจนาภิเษก ถนนพุทธมณฑลสาย 1-2-3 ฯลฯ 

นอกจากนี้ยังเป็นเขตที่เชื่อมต่อกับจังหวัดนนทบุรี ด้วยศักยภาพของพื้นที่ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ผังใหม่จะยกเลิกพื้นที่สีเขียวลายทแยง หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 เดิม) และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4 เดิม) ให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1, ย.3 และ ย.4) ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.8) และพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.4) 

จากเดิมพื้นที่สีเขียวลายทแยงหรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมในโซนนี้ ไม่ได้ถูกใช้เป็นพื้นที่รองรับน้ำเหมือนทางตะวันออก แต่สงวนไว้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ธรรมชาติ ทำให้เดิมทีบ้านจัดสรรที่สร้างได้ ต้องอยู่บนที่ดิน 100 ตาราวาขึ้นไป เราจึงจะเห็นว่าโซนนี้จะมีบ้านหรูเยอะ แต่พอใช้ผังใหม่ก็จะปลดล็อก ทำให้สามารถสร้างโครงการทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือคอนโดมิเนียมได้ เน้นใช้ประโยชน์ที่ดินให้เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น

พื้นที่ 9 : วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์

ปัจจุบันพื้นที่นี้กำลังก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ครุใน) ในอนาคตจะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นมาก จึงปรับจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.13)

นอกจากนี้ ตึกสูงใจกลางเมือง โซน CBD จะให้สิทธิ์เอกชนได้ FAR Bonus หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน สามารถขยายพื้นที่อาคารสร้างเพิ่มขึ้นได้อีกไม่เกิน 20% หากว่าโครงการนั้นสร้างประโยชน์ต่อสาธารณะ เช่น ทำสะพานลอย ทางจักรยาน สวนสีเขียว ฯลฯ ก็จะได้สิทธิ์นี้ไป

โดยแต่ละโซนจะมีรายละเอียด FAR หรือพื้นที่สร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน เพิ่มขึ้นมากน้อยแตกต่างกันออกไป รวมถึงการปลดล็อกประเภทอาคารสิ่งปลูกสร้างด้วย เอาเป็นว่าพื้นที่เหล่านี้มีเส้นทางรถไฟฟ้าเข้ามา มี Infrastructure ต่างๆ ที่พร้อม เกิดการพัฒนาอย่างมาก จึงต้องปรับผังให้รองรับการเติบโตและใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น

ชวนคิด…ผังเมืองใหม่ ใครได้ประโยชน์?

วัตถุประสงค์ของการร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้ เพื่อปรับปรุงการใช้ที่ดินให้ทันต่อการขยายตัวของเมือง โดยเฉพาะการเข้ามาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทั้งที่เปิดใช้งานไปแล้ว และบางเส้นทางที่กำลังก่อสร้าง ทำให้หลายพื้นที่มีศักยภาพสูงขึ้น เช่น กลายเป็นแหล่งงานใหม่ เป็นศูนย์กลางการค้าพาณิชยกรรม รวมถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน ซึ่งตามหลักแล้วควรจะกระจายสู่รอบนอกได้มากขึ้น ลดความแออัดของกรุงเทพฯ ชั้นใน

จากผังเมืองเดิมยังมีข้อจำกัดเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคาร สิ่งก่อสร้างบางประเภทในพื้นที่รอบนอกเหล่านี้ได้ จึงเป็นที่มาของการปลดล็อกประเภทที่ดินให้สามารถใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น  แต่ที่ผ่านมา ผังเมืองรวมใหม่นี้ก็ถูกประชาชนบางส่วนวิพากษ์วิจารณ์ไม่น้อย ว่าไม่ได้การกระจายความเจริญได้อย่างมีประสิทธิภาพ ยังมีความเหลื่อมล้ำซ่อนเร้น ไม่สามารถแก้ปัญหาซ้ำซากอย่าง คนจนเมือง รถติดและน้ำท่วมได้ 

นอกจากนี้ยังถูกตั้งคำถามว่าการปรับเปลี่ยนนี้ ประโยชน์ไปตกอยู่ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อีกทั้งจะยิ่งดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอีก ยิ่งทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เป็นอุปสรรคต่อคนรายได้น้อยและปานกลางในอนาคต…ก็เป็นไปได้

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นแค่ส่วนสำคัญคร่าวๆ เท่านั้น ที่ผ่านมามีการผลักดันให้ประชาชนเข้าไปมีส่วนร่วมในการพิจารณาร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ แต่ดูเหมือนการมีส่วนร่วมก็ยังไม่มากพอ ซึ่งก็ต้องจับต่อดูกันต่อไปว่าร่างผังเมืองใหม่นี้จะมีการปรับแก้อะไรเพิ่มเติมก่อนประกาศใช้อีกหรือไม่

ต่อไปทางกทม. จะเข้าสู่กระบวนการประมวลผลความคิดเห็นของประชาชนที่ได้เสนอไปก่อนหน้านี้ พร้อมปรับแก้ไขร่าง ก่อนจะผ่านคณะกรรมการที่เกี่ยวข้องหลายฝ่าย ไปจนถึงขั้นตอนของประกาศใช้ ใครที่สนใจอยากรู้รายละเอียดเพิ่มเติม ลองคลิกเข้าไปดูได้ที่หน้าเว็บไซต์ plan4bangkok.com ได้เลย

อ้างอิงข้อมูล : www.facebook.com/BMAPLAN4.0/videos/390837856715689